リスクに対する考え

 

金利変動のご不安について

 
金利の変動によってお支払い金額が変わる可能性がございますのでご注意下さい。
ただマンション経営に利用する変動金利は、通常の住宅ローン同様に支払い額の特約が付いているものがほとんどです。
支払い額の特約とは、5年間支払い額の変動はなく、支払い額の内訳である金利と元金の比率が半年ごと(4月、10月)に見直しされるという内容です。金利が5年間のトレンドの中で上がり傾向であった場合、次の5年間の支払い額が増えることになりますが、どんなに金利の上昇があったとしても支払い額については増額前の125%が上限と決められており上昇幅は限定されております。
「変動金利」=「リスクの高い商品」と思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、金利の上昇は経済の景気の上昇とリンクするもので、金利だけが上昇するような事は無いことは今の状態を見ていただいてもご理解頂けるかと思います。経済の原理として、金利は景気とリンクし、景気が良くなり不動産等の価格が上がればインフレ対策として金利を引き上げ、景気が悪くなれば金利を引き下げ、経済運用を助けます。
実際に過去10年間の金利の平均値は、長期プライムレートで1.888%,短期プライムレートで1.532%となっております。
もしバブル期の様に金利が2倍、3倍と簡単に上がる様であれば逆にインカムゲインの家賃収入の上昇にもつながります。その為、不動産の売却も容易で高く売却できるチャンスにもなります。
ご利用になる金融機関によってベースとなる金利をLIBORなどで設定しているところもありますので、ご提案時にご確認下さい。

 

 

 

管理費・修繕積立金について

 
マンション管理に関わる費用は、支払いの周期や目的に応じて「管理費」と「修繕積立金」の2つに分けられます。
管理費は、日々の管理業務のための費用で、基本的に毎月支払いが必要になるものです。
具体的に管理人の人件費、共有部分の水道光熱費、保険料などです。
修繕積立金は、屋上の防水や外壁の補修など、修繕工事のための費用です。
これらは数年から数十年といった周期でしか発生しませんが、1回あたりの金額が何百万円、何千万円という単位になることもあります。こうした将来の支払いに備えるために、予め積み立てていくものになります。
 

修繕積立金の上昇について

 
当社では国土交通省の推奨の様式による長期の修繕計画を立てております。
修繕積立金は予め中長期の大規模修繕を想定して決定されておりますが、資材の高騰や建物ごとの自然劣化の個別状況により、積立額が先々増える可能性はあります。
しかし、前提として修繕積立金は規模と専有面積の按分で決まるため、資産運用型マンションの修繕積立金は、戸あたりの単価は月々2000円~3000円程度となります。
資産運用型マンションにおいて将来的に積立額が2倍、3倍に上がることを想定した場合の上昇幅は2000円~6000円程となり、ファミリーマンションなどと比較すると積立額上昇によるリスクは低く抑えられます。
さらに株式会社シークでは東京圏に300棟近い建物管理の実績もあり、個人による不動産経営などに比べ、ノウハウ、取引業者、スケールメリットなど様々な点でご安心頂ける体制が整っております。
修繕積立金については、予めリスクを想定しやすいため、ご不安な方は収支に先々の増額分を加味しお考えになることをおすすめしております。
 
 

 
マンション経営をする上で、一番重要視しなければならないポイントは、物件の「立地」と「家賃の相場」です。
当社が管理する都内約5,000戸以上にのぼるメインステージシリーズの家賃相場データと、他社物件から得たデータをもとにその立地にあった適正な賃料を設定しておりますので、長期に渡って安心してお家賃を受け取る事が出来ます。
過去10年間の首都圏の家賃相場を見てみてみると賃料の変動はほとんど見られないことがわかります。当社が分譲を中心としている東京23区、横浜・川崎エリアにおいてはより賃貸需要が根強いため、この傾向はより顕著になります。
さらに分譲する最寄り駅より10分圏内にこだわることによって二重、三重のリスクヘッジを取っております。

 

当社がサブリースをする理由

 
サブリースシステムに関しては、オーナー様と当社間での借上契約と当社と入居者様間での賃貸契約という2つの契約があり、オーナー様へお支払いする借上賃料は実際の入居者様より頂く賃料より手数料を差し引かせて頂いた金額となります。
つまり当社がサブリース契約を結ぶ管理戸数を増やすことは安定的な収益源を増やすことになります。そして創業以来、グループで8,000戸以上にのぼる管理物件を有しております。

 
万が一、当社が倒産するような事があったとしても、物件の「立地」と「適正な家賃の相場」をおさえていれば、当社がサブリースをする理由同様、賃貸管理物件を増やしたいと考えている管理会社は多数あり、管理を移行して頂くことができます。
手数料などの諸条件が会社によって多少異なりますが、「どこの管理会社へ任せるか」の選択権は所有者であるオーナー様となります。
他の管理会社に管理を委託したとしても、サブリースであれば従来通り安心してマンション経営を維持して頂く事が出来ます。
 
 

 
当社におけるマンション経営では、ローンを活用する際の生命保険効果や運用面でのレバレッジ効果のメリットも手伝って最長35年間の返済計画でスタートされる方も多くいらっしゃいます。
反面、数十年に及ぶ中長期の運用ということに不安を抱く方も少なくないようです。
実物資産の運用であるマンション経営では建物の耐久性や強度に対する安心がそのまま運用における安心となります。
日本では様々な要因により、諸外国よりも住宅の寿命が短いと言われております。これにより漠然と建物の寿命に対して不安を抱かれる方も多いようですが、これは日本の住宅の品質による問題ではなく、戦後の急成長によるライフスタイルの激変や更地渡しの慣習、建築基準法の改正などといった建物自体に起因しない要因がほとんどです。
むしろ日本の建築技術は世界でも高評価を受け、品質も高いと言えます。
 

法定耐用年数について

 
法律で定められている鉄筋コンクリートの耐用年数は47年となっております。法定耐用年数とは税法上定められている耐用年数です。鉄筋コンクリートで構成されるマンションの躯体は、法律上定められている耐用年数でも約50年もつということになります。マンションにおいては定期的に修繕工事を行うため、事実上この躯体の使用可能年数がマンション自体の使用可能年数と言えます。
ちなみに普通自動車の法定耐用年数は6年で、実際の平均使用年数が12.56年*であることを見ても、実際の使用年数が法定耐用年数を上回ることは多くの方がご経験の中でご理解頂けることかと思います。
*出典:自動車検査登録情報協会発行『わが国の自動車保有動向』

 

コンクリート強度について

 
構造体コンクリートの耐久設計基準強度は24N/mm²と日本建築学会によって定められています。この強度はJASS5(建築工事標準仕様書鉄筋コンクリート工事)の規定において、完成後およそ65年は大規模な劣化が生じないことが予定できる期間(大規模補修不要予定期間)であり、また継続使用のためには構造体の大規模な補修が必要となることが予想される期間(供用限界期間)がおよそ100年であると定められています。
当社ではコンクリートの耐久設計基準強度を24N/mm²以上に定めることでより一層のご安心を頂ける品質を目指しております。

 

住宅瑕疵担保保険について

 
住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、売主は住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされています。しかし構造計算書偽装問題を契機に、より購入者の立場を守るため住宅瑕疵担保履行法が成立され、瑕疵担保保険への加入が義務付けられました。
住宅瑕疵担保責任保険とは、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵に起因して、住宅の基本的な体力性能もしくは防水性を満たさない場合に、住宅事業者が、住宅購入者に対し瑕疵担保責任を負担することによって被る被害についての保険です。
また保険制度の安定的な運営を図るため、保険契約を締結する住宅については、当該住宅の施工状況を現地において確認します。
この様に建築基準法や各種法令は年々強化されており、それに伴い建物の品質の基準も底上げがなされているのが現在の日本における建物事情です。
 

 

家賃滞納・入居者トラブルリスク

 
個人用の賃貸マンションの場合、貸しビルなどとは異なり、立地に見合った家賃設定がなされていれば空室の心配はさほどありません。さらに同じ賃貸マンションでも土地ありきで立地条件が悪くなりがちな地方に比べて東京圏ではよりその傾向は顕著となります。
また、当社サブリース(一括借上)システムをご利用頂ければ入居者の有無に関わらず安定した家賃収入を受けとることができます。管理運営を全て当社が行いますので、家賃滞納や入居者とのトラブル対応等も当社が一括して行います。
 

入退室時の費用負担リスク

 
入居者の入れ替え時のリフォームやクリーニングの手配、入居者からの敷金等の管理、清算等は当社が行います。
 

地震災害リスク

 
居室数が多いワンルームマンションはオフィスビルと違い、間仕切りが多く構造壁が多いため、地震に対する耐久構造はしっかりしています。多くの建物が倒壊した平成7年の阪神大震災の時でも、昭和56年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、大破・中破を合わせてわずか1.6%に過ぎませんでした。なお、任意で地震保険にご加入頂くこともできます。
 

物件価格下落リスク

 
購入し、すぐに売却を考えた場合、購入時と同様の価格で売却できるわけではありません。また建物部分は年数の経過とともに価値が減少していくと考えるのが自然です。しかし、短期の投機的な目的による所有ではなく、中長期の運用として所有頂く場合、価値の減少は土地の持分や空間が生み出す価値(家賃)より逆算される収益還元法より算出される価値で下げ止まる傾向にあります。特に当社が分譲のために選定しているエリアは日本全国の中でも賃貸需要が強固なため、よりその傾向は顕著となります。
所有の目的、所有期間、トータルで得られる家賃収入と売却益などの要因を加味踏まえて、ご検討頂くことで経年による物件価格の下落について正しくご理解頂けます。詳しくは当社ライフプランパートナーへお尋ね下さい。
 

管理会社倒産リスク

 
所有権がオーナー様にあるということがマンション経営の特徴と言えます。所有権のあるオーナー様が「どこの管理会社へ任せるのか」、という選択権を有しているからです。管理手数料などの諸条件は会社によって異なりますが、東京だけでも数多くの管理会社が存在しております。
万一、管理会社が倒産してしまった場合には、数ある管理会社より選んで頂いた会社と管理の契約を結び直して頂く必要があります。しかし、設定賃料が相場に対して、妥当性のある物件であれば賃料の大きな変動もなく株のように価値がなくなってしまうことや処分しなくてはならないということはないため倒産自体はさほど大きなリスクとなることはありません。
 

人口減少・供給過多

 
総務省統計局によると東京23区の人口は2012年の段階で1,322万人(454万世帯)です。そのうちで単身世帯数は約222万世帯が占めています。なかでも若年労働者の住居となる29m²以下の民間の借家は約87万戸しかないため、単身者・ディンクス向けの賃貸マンションの数と単身世帯数の間には大きなギャップがあります。
このギャップに対して、現在の供給ペースを維持し賄おうとした場合、約236年※に及ぶ時間を要する計算となります。
その間に発生する建て替えによる需要やバブル期の投機目的による開発物件との専有面積の広さ、仕様による格差など、現在分譲している資産運用型マンションには有利な条件が揃っています。
※単身世帯数と29m²未満の借家数の差を直近5年の1R平均年間供給戸数、5,700戸で割って算出した年数

 

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